Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è richiesto quando si intende modificare lo scopo e la funzione di un edificio. Questa operazione deve seguire un iter ben definito: si parte dalla richiesta di autorizzazione urbanistica al Comune e si conclude con l’aggiornamento delle informazioni catastali. Analizziamo i passaggi necessari per realizzare un cambio di destinazione d’uso, le procedure da seguire e i costi da sostenere.
Quali sono le destinazioni d’uso degli immobili?
Le destinazioni d’uso degli immobili sono 5 e sono chiaramente definite a livello normativo. Queste si differenziano dalle categorie catastali, che invece hanno la funzione di classificare gli immobili e attribuire loro una rendita catastale.
Tutte le abitazioni, indipendentemente dalla tipologia, hanno una funzione residenziale; le strutture alberghiere, gli ostelli, i campeggi e altre attività similari rientrano nella funzione turistico-ricettiva.
Gli edifici che ospitano attività legate al mondo del lavoro possono avere una funzione produttiva e direzionale oppure commerciale. Nella prima categoria rientrano tutte le attività di produzione e servizi (ad esempio aziende, banche, laboratori, studi professionali, ecc.), mentre nella seconda categoria rientrano tutte le attività focalizzate sul commercio, dalla piccola alla grande distribuzione, e la somministrazione di cibo e bevande, come bar e ristoranti.
Infine, c’è la categoria per la funzione rurale, che include tutti gli immobili destinati ad attività relative all’agricoltura, all’allevamento e altre attività affini. In questa categoria rientrano anche gli agriturismi.
Le 5 categorie di destinazioni d’uso si distinguono per le diverse funzioni che un edificio può avere. Nei casi in cui coesistano due differenti attività, prevale sempre quella che occupa una superficie utile maggiore. Questa coesistenza è ammessa a condizione che le attività siano tra loro collegate. Ad esempio, un agriturismo che vende anche i propri prodotti in uno spazio ridotto rispetto alla superficie totale avrà comunque una funzione rurale.
Quando è necessario fare un cambio di destinazione d’uso di un immobile?
Come anticipato, il cambio di destinazione d’uso di un edificio è necessario quando si intende modificare le sue funzionalità.
Questo può significare che è necessario un cambio di destinazione d’uso anche senza effettuare opere edilizie. Inoltre, a seconda della modifica della destinazione d’uso, si distingue tra cambi urbanisticamente rilevanti o non rilevanti, in base a se comportano o meno il passaggio da una categoria all’altra.
Un esempio di cambio di destinazione d’uso rilevante è trasformare, se possibile, un negozio in un’abitazione; un esempio non rilevante è trasformare un bar in un ristorante.
Cambiare destinazione d’uso: quando è possibile?
Il cambio di destinazione d’uso può essere effettuato quando le caratteristiche dell’edificio e degli ambienti si adattano alla nuova funzione e quando i regolamenti e gli strumenti urbanistici comunali lo consentono.
Il cambio di destinazione d’uso non è sempre possibile e ogni caso deve essere valutato attentamente. Una delle principali cause che rende impossibile procedere con il cambio di destinazione d’uso è spesso l’inadeguatezza degli ambienti, come l’impossibilità di rispettare le norme igienico-sanitarie, i rapporti aeroilluminanti, o altre caratteristiche specifiche per una precisa destinazione d’uso, che possono variare da Comune a Comune.
Quando non è possibile il cambio di destinazione d’uso di un edificio
Spesso, i piani urbanistici locali impediscono che in un determinato luogo si possa sviluppare una certa attività. Per questo è consigliabile verificare presso l’Ufficio Tecnico del Comune se il Piano Regolatore e/o il Regolamento urbanistico pongono limiti relativi alle funzioni in alcune aree del territorio.
Un’ulteriore difficoltà può sorgere quando si richiede il cambio di destinazione d’uso all’interno di un condominio, se un regolamento approvato all’unanimità lo impedisce. Gli ostacoli legati all’adeguamento impiantistico dei locali sono generalmente più semplici da risolvere, poiché con interventi più o meno invasivi si può trovare una soluzione.
Tutte queste problematiche riguardano principalmente i cambi di destinazione d’uso rilevanti, mentre sono più semplici e facilmente concessi i cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria.
Come si richiede il cambio di destinazione d’uso
Quando si richiede il cambio di destinazione d’uso per un immobile, è necessario avviare la pratica per ottenere il titolo edilizio appropriato. Se il cambio di destinazione d’uso rimane all’interno della stessa categoria, dovrebbe essere sempre possibile e sarà sufficiente presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Diversamente, quando il cambio di destinazione d’uso comporta il passaggio a un’altra categoria, ovvero quando si tratta di un cambio di destinazione d’uso rilevante (anche senza eseguire lavori edili), è necessario ottenere il Permesso di costruire. In questo caso, il cambio di destinazione d’uso è considerato alla pari di un lavoro di ristrutturazione edilizia.
N.B.: Possono esserci differenze a seconda dei regolamenti regionali o locali. Per evitare errori, è sempre consigliabile rivolgersi all’Ufficio Tecnico Comunale per verificare come procedere correttamente.
Quanto cosa fare il cambio di destinazione d’uso
I costi per il cambio di destinazione d’uso dipendono principalmente da tre fattori, a cui può aggiungersi un quarto che potrebbe determinare costi aggiuntivi dopo il cambio. Il costo dell’operazione dipende:
- dal compenso dovuto al tecnico incaricato per la gestione della pratica e, eventualmente, per il progetto e i lavori;
- dagli eventuali lavori edili necessari per il cambio di destinazione d’uso (ad esempio, la messa a norma degli impianti o l’apertura di nuove finestre);
- dalle spese di segreteria per l’autorizzazione e dagli oneri di urbanizzazione, che dipendono dai possibili diversi consumi dei servizi come fognature, parcheggi, ecc.
COSTI AGGIUNTIVI: A questi costi si aggiungono quelli dovuti all’aggiornamento catastale, che segue l’aggiornamento urbanistico. Infatti, cambiando la categoria dell’immobile, si avrà presumibilmente una rendita catastale differente, sulla quale si calcolano le tasse da pagare, come l’IMU.
